・レインズから取り込まれた物件情報を閲覧できます。

　レインズは不動産業者しか閲覧できず、一般の方にパスワード等を教えることは規約違反となってしまいます。目黒世田谷不動産では、レインズよりデータを直接取り込むことにより、間接的にエンドユーザーのレインズ閲覧を可能にしております。

　データの更新度は1週間毎ですので、毎週新しいデータが更新されております。 システム（サーバー）制限等の理由から、図面は閲覧できませんが、弊社へご請求頂ければ、すぐに販売図面をメールにてお送り致します。

　合わせて、仲介手数料無料・半額のどちらが適用されるかもお知らせ致します。

・未公開物件、値下げ物件をいち早くご紹介

　ほとんどの物件はレインズに登録されますが、建物解体前や仕入決済前の物件等は、レインズに登録されない場合があります、また、値下げ物件等はレインズでの変更前にメールやＦＡＸにて通知される場合があります。 　そのような物件が出た場合、事前に会員登録をして頂ければ、すぐにメール又は電話にてご連絡致します。

　過去の事例として、完成3ヶ月目に売買価格が500万円下がった物件があり、弊社担当者がその日の午前中にお客様とやり取りをして、買付証明書を記載して頂き、午後には売主へ提出して、一番手を押さえました。その日だけで買付が合計6本入ったとのことでした。しかも仲介手数料無料となりました。

・住宅ローン相談、買換え相談など気軽に受けられます。

　住宅ローンを組む機会は、人生において何度もあるわけではありません、

　ですから、分からないことがあるのが当たり前です。

◆ご自身がいくら位借入できるか

◆どこの金融機関が一番得か？

◆現在、借入が残っているけど借入できるか？

◆妻の所得は合算することができるか？

◆借入の為に必要な書類は？

　様々なご質問・疑問に弊社の担当者であれば、お応えすることができます。

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不動産に関わる疑問・質問がありましたら、お問い合わせフォームよりご連絡下さい。
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名前が付けられているものがあります。

以下にシリーズ名と建売会社名（敬称略）を記載しましたので、物件探しにお役立て下さい。

なお、下記シリーズは目黒世田谷不動産でも取り扱い可能です。しかも、ほとんど仲介手数料無料です。

※建売会社の中でもシリーズ名を付けず、地名などのみを記載する会社もございます。

ハートフルタウン　　　　　飯田産業

ブルーミングガーデン　　　東栄住宅

リーブルガーデン　　　　　一建設

グラファーレ　　　　　　　タクトホーム

リナージュ　　　　　　　　アイディホーム

ＣＲＡＤＬＥ　ＧＡＲＤＥＮ　アーネストワン　

ミラスモシリーズ　　　　ホーク・ワン

メルディア　　　　　　　三栄建築設計
ソアヴィータ　　　　　　スミカ

アイマーレ　　　　　　　ＩＣＳ

ガルボシティ　　　　　　イーカム

フォレストタウン　　　　成　建

ディーズコート　　　　　デックス

グーリンランド　　　　　プラザハウス

ＧＲＡＮ　ＦＥＬＩＤＩＡ　ヤマダ・ウッドハウス

ブエナタウン　　　　　　良　栄

アノンヒルズ　　　　　　アノン

ＬＩＶＡＲＴ　　　　　　バンブーフィールド

ネオクレステ　　　　　　藤和ハウス

ＤＲＥＡＭ （地名）     　　アイネスト

スマイルタウン　　　　　アスティーク

La vie belle         　　　　　信友商事

グレイスウッド　　　　　東横建設

ステージ （地名）　　　　秀光建設

プロスタイルヴィレッジ　クロニクル

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すでに2012年7月からデンマークではマイナス金利政策が導入されているそうです。

マイナス金利導入後のデンマークの経済状況は、
今後の日本における住宅ローン金利と住宅価格がどのように変化していくのかを考える上で参考になるかと思います。

マイナス金利政策―デンマークの場合―

デンマーク国立銀行（中央銀行）は通貨クローネの急騰を防ぐためにマイナス金利を2012年7月に導入しました。

結果、すぐに住宅ローン金利が急低下し、住宅ブームとなりました。

一部金融機関では「マイナス金利」※1の住宅ローンが登場し、住宅価格が急上昇しました。

※1実際には顧客は銀行などに手数料を支払うので、実際にはマイナス金利分は手数料の割引に充てられます、また、マイナス金利の適用を受けられるのは、高収入の顧客の3％弱とのこと。

マイナス成長だった経済が、2014年には1％台前半の成長をするまでに経済が回復しました。

2015年でも住宅ブームは続いており、政府は住宅ブームの過熱を抑える為、
住宅価格の5％以上を頭金として顧客に求める規制を行いました。

デンマークの例をみると、マイナス金利政策は、住宅ローン金利の低下と不動産価格の上昇さらには、ＧＤＰをプラス成長へ押し上げる効果があるように思えます。 日銀が目標としているインフレダーゲット2％に対しても有効な手段である気がします。

しかし、デンマークと日本の違いを認識する必要があります。

まず、人口は日本1億2000万人に対して、デンマーク560万人、日本はデンマークの約21倍です、

ＧＤＰは日本の46,020億ドルに対して、デンマーク3,423億ドル、日本がデンマークの約13倍です。

さらに住宅ローンに関しては、
日本は借入期間　最長35年で、毎月元金返済が必要となるのが通常だと思います。

しかし、デンマークにおいて住宅ローンは定めらた期間は金利のみの支払だけでよい住宅ローンであるインタレスト・オンリー（ＩＯ）※2が約60％を占めていることです。

ＩＯは金利のみの支払だけでよいので、収入に対して購入が困難な人でも住宅を購入しやすくしているようです。

金利のみの期間が過ぎて、返済が難しくなった場合でも、住宅価格が購入時より上昇していれば、売却して借入額を返済できます。うまく行けば売却益が残る可能性もある。
ちょっと（かなり）投機的な一面もあります。

ＩＯは逆に返済が難しくなった場合に、住宅価格が購入時より下降していた場合には、返済できない事態も充分に考えられます。

※2　基本、満期まで毎月の返済は利息分だけ、満期になれば元本を全額一活にて返済する。
利息だけの返済は最初の3～10年だけで、その後は利息と元金を返済する方法もあります。

繰り上げ返済をこまめにして、早く住宅ローンを返済する日本とは考え方がずいぶん異なっています、

ですので、今後、デンマークと同じマイナス金利政策を始める日本がデンマークと同じように、不動産価格が上昇して、さらに
ＧＤＰがプラス成長へ上昇していくかどうかは、注意深く見守っていく必要がありそうです。

※記事の内容は、記事作成日時点における情報により作成されているため、今後の経済情勢により異なる事象が発生する場合もございます。あらかじめご了承ください。

ご自宅売却・お引渡し後に雨漏り・構造耐力上主要な部分（基礎・柱・屋根等）に瑕疵が発見された場合でも、中古住宅瑕疵保証サービスに加入していれば、修補費用が支払われます。

基本プランは、保証１年間　１,０００万円までの保証となります。
オプションにて管路等（給水管・給湯管・ガス管・排水管）を付帯することもできます。
また、保証期間を１年間→５年間にすることも可能です。

【中古住宅瑕疵保証サービスの様々なメリット！！】

１）買主様（購入予定者）も安心！

中古住宅の売買は、売主側以上に買主様も物件の瑕疵について不安に思っています。
本サービスはそんな買主様へ物件の強みとしてアピールできます。

２）早期成約に繋がります！

販売図面や物件アピール欄に、本サービス適用物件として記載することにより、反響数が増え、結果として早期成約に結び付きます。

３）瑕疵担保保証付住宅として販売できます！

通常、個人間で行われる不動産売買の場合、瑕疵担保期間は長くて３ヶ月です。本サービスであれば、基本プランで保証１年間ですので、保証付住宅として安心をアピールして販売できます。
また、検査事業者が瑕疵担保責任を保証しますが、万一、検査事業者が倒産等した場合においても、住宅瑕疵担保責任保険法人である「住宅あんしん保証」の保険があるので安心です。

４）住宅ローン減税延長！

通常、住宅ローン減税を適用できる住宅は、耐火建築物（鉄筋コンクリート造等）で築25年以内、耐火建築物以外（木造等）で築20年以内が原則ですが、
中古住宅瑕疵保証サービスにて、既存住宅売買瑕疵保険　保険付保証明書を取得することにより、期間が延長されて昭和56年6月1日以降の住宅であれば住宅ローン減税の対象になります。

５）移転登記・抵当権設定登記の登録免許税が減税されます。

所有権移転等に係る登録免許税も、税率が下記の通り下がります。

移転登記　2％　→　0.3％　（建物のみ、土地は1.5％）

抵当権設定　0.4％　→　0.1％

中古住宅瑕疵保証サービスの詳細につきましては、弊社までご連絡下さい。

仲介手数料無料又は半額の株式会社目黒世田谷不動産　

今後、住宅ローン金利はどうなるでしょうか？

まず、今回の日銀が実施する予定（2月16日から）のマイナス金利政策ですが、日銀の資料を
見ますと『マイナス金利付き量的・質的金融緩和』の導入とタイトル付けされております。

『量』・『質』・『金利』の3つの次元で緩和手段を駆使してとありますが、気になるのは
『金利』：マイナス金利の導入です。

詳しい内容ですが、各金融機関が日本銀行に預け入れしている当座預金に▲0.1％のマイナス金利（※）を適用する。
今までは各金融機関が日銀の当座預金に預けると＋0.1％の金利が付いていましたが、2月16日以降は新たに預ける分にはマイナス金利が適用され、逆に金利を支払うことになります。
この為、民間金融機関は調達コストである預金金利も引き下げを実施しました。
（※すべての当座預金に▲0.1％ではなく、基礎残高等を超える部分のみとなります。）

さて、本題ですがマイナス金利政策を受けて、住宅ローン金利も下がるでしょうか。

答えは“一段と下がる”と思われます。

まず、現在の住宅ローン金利が決まる仕組みですが、民間金融機関であれば基準金利（店頭金利）2.475％から優遇金利○.○○○％が引き下げられて、住宅ローン借入金利が決まります。

基準金利（店頭金利）とは、主要都市銀行のＨＰ等により集計した金利（中央値）です。実際は金利の「定価」と考えて頂ければ結構です、基準金利は各金融機関横並び状態でここ数年変化がありません。

基準金利からどのくらい金利を引き下げましょうというのが優遇金利となります。

金利優遇については、各金融機関はここ数年ネット銀行の参入もあり、激しい競争にさらされて優遇金利幅は拡大し続けています。

つまり、実質的な住宅ローン金利は下がり続けています。

今後、マイナス金利政策を受けて、短期プライムレートが下がれば、基準金利が下がり、住宅ローン金利も下がるでしょう。

仮に短期プライムレート及び基準金利がともに下がらないとしても、民間金融機関は優良な運用先である住宅ローン獲得の為、優遇金利幅を拡大をせざるない状況になりそうです。

実際、日経新聞の記事によりますと、3メガバンクの住宅ローン金利は10年固定型及び変動型の一段の引き下げをを検討しているとのことです。
また、長期固定ローンのフラット35の金利も一段と下がりそうで、現在、返済期間35年以下の最低金利は1.48％と9ヶ月ぶりの低水準となっており、3月には過去最低（1.37％）を更新する可能性もあるとのことです。

住宅ローンの疑問（どの金融機関で借入すればよいか？　借入可能額は？　住宅ローン金利何％？　現在住宅ローン残債があるけど、新規に借り入れできますか？など）に無料でお答え致します。
また、目黒世田谷不動産にて不動産を購入または売却された場合は、
仲介手数料無料または仲介手数料半額です。

※記事の内容は、記事作成日時点における情報により作成されているため、今後の経済情勢により異なる事象が発生する場合もございます。あらかじめご了承ください。

【売買編】

不動産を購入または売却する際の仲介手数料の計算方法を説明します。

一方（買主または売主）から受領できる仲介手数料の上限は法令により決められております。

上記表はあくまでも上限ですので、安く（低額に）することは全く問題ありません。

ほとんどの不動産の価格は、400万円を超える為、簡便法を使って上限を計算します。

　　　　　　　【　簡便法　　本体価格×３％+6万＋消費税　】

具体的な計算方法ですが、
【売主が個人または土地のみ】
売主が個人の場合や、土地のみの売買であれば、売買金額に消費税が含まれませんので、
売買金額＝本体価格と考えて計算します。

【例1】売買金額6,000万円の場合（売主個人または土地のみ）

6000万円×3％+6万円＝186万・・・①

①×108％（消費税を加算）＝200.88万円←仲介手数料上限額
【売主が法人で戸建やマンション】 

売主が法人で戸建やマンションの場合には、建物（家屋）部分に消費税が含まれていますので、まずは消費税相当額を計算して、税抜価格＝本体価格を算定します。

本体価格が算定できましたら、簡便法にて計算します。

【例2】売買金額6,000万円場合（売主が法人・新築戸建うち建物価格が2,052万円）

建物価格2052万円÷108×8＝152万・・・消費税額

6000万円－152万円＝5848万円・・・本体価格

5848万円×3％＋6万円＝181.44万円・・・①

①×108％（消費税を加算）＝195.95万円←仲介手数料上限額

以上は仲介業者が一方から受領することができる上限です。

ですので、通常の取引では、ほとんど仲介業者は買主及び売主の双方から
仲介手数料の上限一杯までの金額を受け取っているので、上記金額の２倍受領しています。

最近では、仲介業者も仲介手数料の値引きに応じる場合もあるそうですが、
お客様にて値引きの交渉するのも大変です。

目黒世田谷不動産には不動産のプロが揃っています。
住宅ローン・借り換え・売却査定などの相談お待ちしております。

　　元金均等は返済期間中、元金の返済額が一定の返済方法です。

住宅ローンの返済方法はほとんどが元利均等となっております。これは元金と金利返済の合計額が一定額なので、返済計画を立てやすい為です。

元利均等は当初は利息の返済に充てられる割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が増えていきます。

元金均等と比べて返済額（利息部分）が多くなりますが、当初の返済額が低く抑えられる、基本毎月の返済額が一定となるメリットがあります。（変動金利が上がった場合には、5年毎に返済額が増加する可能性があります）


元金均等は、毎月、元金を一定金額返済する方法です。元金に対しての利息を上乗せして支払いますので、当初の返済額は多くなりがちですが、返済が進むにつれて、利息分が減るので、毎月返済額はだんだん少なくなっていきます。総返済額が元利均等よりも少なくなるのが最大のメリットです。

月々の返済額に余裕がある場合には、元金均等を返済方法とするのも良いかもしれません。

最近では、売買契約を締結する条件として、住宅ローンの事前審査（仮審査）を売主側より、
求められることが多くなっております。

これは、特約として、不動産売買契約にローン特約※が付けられるのがほとんどの為、
住宅ローンの事前審査（仮審査）を契約前に通してもらう事により、できるだけローン解約により売買契約が流れるのを避ける為です。

※ローン特約とは、定めれたローン期日までに、決められた条件の住宅ローンの本審査が通らなかった場合には、自動的に不動産売買契約を白紙解約できるよう定められた特約のこと。

事前審査は金融機関により異なりますが、申込から2日～2週間ほどで審査結果がでます。

審査結果には優遇金利、借入可能額・借入可能年数等が記載されていますので、それに基づき返済計画なども立てることができます。
（ネット銀行等では審査結果がメールのみで書面等ででないこともあります。）

通常、契約締結後に本審査の申込を行いますが、本審査の期間は2週間～1ヶ月以上かかります。

その為、不動産売買契約ではローン特約期日は、契約日から2～3週間後にすることが多いです。
但し、ネット銀行等では、1ヶ月以上かかることもありますので、ネット銀行のみで住宅ローンを申込するのは避け、複数の金融機関にて住宅ローンの本審査を申込するのが良いと思われます。

また、本審査に必要な書類の提出に不備があった場合なども、審査期間が延びる原因となりますので、十分に注意する必要があります。

目黒世田谷不動産では、不動産のプロがサポート致します。

・今の年収でどのくらい借入できるか？

・金利が安い銀行はどこですか？

・住宅ローン残債があっても、住宅ローン組めますか？等

住宅ローンにかかる相談があれば、ぜひご相談下さい。

通常、売買価格は400万円を超える為、簡便法で売買価格×3％+6万＋消費税と計算されます。

宅地建物取引業法第46条が定めているのは上限ですので、それ以下の金額（仲介手数料半額または仲介手数料無料）でも構わないのですが、通常、不動産業者は上限の3％＋6万+消費税を請求してきます。

  結構高いですよね。仲介手数料無料または、仲介手数料半額になれば、車や家具などが購入できそうです。

　また仲介手数料無料になれば、予算を上げてもう少し広い、立地の良い物件を買えますよね。

  でも仲介手数料無料にしたら、不動産業者にお金（報酬）が入らなくて困るのではと思われた方、
とても優しい心の持ち主です。  

上の図を見て下さい。仲介業者は売主からも仲介手数料を受領しています。

仲介手数料の上限は、一方（売主または買主）から仲介手数料の上限なので、

売主と買主双方から仲介手数料を受け取った場合には、3％+3％＝6％となります。

ですので買主側から仲介手数料を受領しなくても、不動産業者にはお金（報酬）は入りますのでご心配なく。

仲介手数料無料または仲介手数料半額の

株式会社目黒世田谷不動産には不動産取引のプロが揃っております。

主な取扱エリア
（世田谷区・目黒区・大田区・品川区・東京都心・川崎市・横浜市）

ＴＥＬ03-6809-7321

通常、一般的な不動産業者は「売主様」と「買主様」の両者から仲介手数料を頂いております。

既に新築マンション販売（大手マンション業者）、地方の新築戸建は、自社販売中心になっており、買主様が仲介手数料を支払って、新築戸建を購入する事はほとんどないです。

今後、都内においても、益々その傾向が高まっていくでしょう。

「買主様」から仲介手数料を頂かなくても、経営はやっていけるような、経営努力をしていかなければ、今後、不動産業界も立ち行かなくなると思い、
仲介手数料無料を掲げて、目黒世田谷不動産を設立しました。

仲介手数料無料または仲介手数料半額でも大手不動産会社と同等のサービスを提供することをお約束致します。

株式会社目黒世田谷不動産には不動産取引のプロが揃っております。

主な取扱エリア
（世田谷区・目黒区・大田区・品川区・東京都心・川崎市・横浜市）

ＴＥＬ03-6809-7321