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土地を評価する方法の主なものとして、路線価、公示価格、固定資産税評価額があります。

この3つの違いはご存知でしょうか。

 

①路線価とは、簡単に言いますと道路の1㎡あたりの値段です、

前面道路の評価を元に、土地の地形、接道状況、用途地域、周辺環境等を考慮して、土地の評価額を算定します。

単位は1,000円ですので、路線価が200ならば、300×1,000円＝300,000円／㎡となります。

 

 

路線価は相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額を算定する際に利用されます。公示地価の８０％程度が目安とされており、国税庁のホームページで見ることができます。

 

②公示価格とは、簡単に言いますと国土交通省が公表している、ある１地点の更地の土地価格のことです。

　　毎年公示地価が発表されると、テレビや新聞で“公示価格が日本一高い場所は銀座4丁目です”という報道がされますね。公示価格が上がると景気が上がっている、下がると景気が下がっているというイメージでしょうか。

 

　公示価格は、自由な取引において通常成立すると考えられる1㎡あたりの価格です、不動産の鑑定評価の専門家2人が別々に現地を調査し、最新の取引事例や収益の見通しなどを分析して評価しています。その評価を地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が決定しています。

　国土交通省のホームページで見ることができます。

 

③固定資産税評価額とは、簡単に言いますと市町村の税務課（東京都23区では都税事務所）にある固定資産税課税台帳に登録されている土地や建物の評価額です。

 

　固定資産税評価額は、不動産を購入する際の登録免許税や不動産取得税の算定、毎年課税される固定資産税等の算定、不動産を相続または贈与する際の相続税や贈与税の算定に利用されます。
不動産を購入・保有するとよく目にすることになる評価額といえます。

評価額は、土地については公示価格の７０％（時価の６０～７０％）、建物については建築費の５０～７０％ぐらいです。
　評価額は原則として３年ごとに見直し、評価替えが行われます。

 

 これらの評価額を利用して、土地の時価（実勢価格）を計算できるでしょうか？

”難しい”というのが答えです。

公示地価は時価の９０％とされていますが、実際の取引価格は取引される不動産の条件（地型・間口・広さ・周辺状況・土地の利用状況等）や売主・買主の事情によって左右される為、個々の取引価格は大きく乖離しています。

　しかし、土地の価格が高いか、安いかを知る方法があります。

それは近隣の成約事例の価格と路線価の倍率を算定し、その倍率を比較する方法です。もちろんこの場合においても不動産の条件等により、価格が左右される為、不動産個別の事情を考慮した上で比較することが必要となりますが、目安にはなるかと思います。