Ｑ：瑕疵担保責任って何？
投稿日 2014年8月4日
Ａ：売買の対象物に隠れた瑕疵（＝欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを“瑕疵担保責任“といいます。
※2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任がなくなり、契約不適合責任へ変わりました。
不動産の売買に必ず出てくる“瑕疵担保責任”って具体的には何を指すのでしょうか？
具体例として
地中埋設物（コンクリート塊・旧建物基礎・建築廃材・防空壕等）・土壌汚染・井戸の存在・法令上の制限・建物の雨漏り、建物の傾き・建物内での自殺・殺人事件や隣地の騒音などが考えられます。
これの瑕疵が存在した場合、買主は損害賠償や契約解除の請求ができますが、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合に限られます。
不動産取引においては、物件状況報告書（告知書）を売主に記載して頂き、契約時に売主側より瑕疵の存在について、買主へ積極的に伝えることにより、不動産の引渡後の損害賠償等のトラブルを防ぐようにしております。
さて、この“瑕疵担保責任”はいつまで追及できるのでしょうか？
民法の規定には期間が定められておらず、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行わなければならないとされております。
これでは30年後でも、60年後でも瑕疵が発見されたら、売主は追及されてしまいます。これは売主の負担が大きく不利なため、実際の取引では、個人と個人間の売買では、特約にて、瑕疵担保免責、1ヶ月、6ヶ月など瑕疵担保期間を定めております。
宅建業法では、原則として、民法の規定より買主に不利となる特約は無効とされておりますが、瑕疵担保責任の期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。
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